Encadrement des loyers : une victoire de courte durée pour les propriétaires ?

Encadrement des loyers : une victoire de courte durée pour les propriétaires ? (Crédit photo : Fotolia)

La décision des tribunaux administratifs de Paris et de Lille d'annuler l'encadrement des loyers à Paris a été confirmée par les cours d'appel de Paris et de Lille. Une victoire de courte durée des propriétaires en raison du projet de loi Elan.

Le dispositif d'encadrement des loyers

Le dispositif d'encadrement des loyers résulte de la loi ALUR du 24 mars 2014. Son objectif est de  protéger les locataires contre les loyers abusifs et prévoit que, lors de la signature d'un nouveau bail ou d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse pas dépasser le montant d'un loyer de référence (fixé par arrêté préfectoral) de plus de 20 %, ni lui être inférieur de plus de 30 %.

Cette mesure était entrée en vigueur à Paris en août 2015 et à Lille en février 2017.

Pour les représentants des propriétaires et des professionnels de l'immobilier, l'encadrement des loyers était un mauvais signal qui dissuade les investisseurs d'investir et provoque une réduction du parc locatif privé et aggrave la pénurie locative. C'est pourquoi ils avaient saisi les tribunaux administratifs de Paris et Lille.

Annulation de l'encadrement des loyers à Paris et à Lille par le tribunal administratif

Le verdict a d'abord été rendu à Lille en octobre 2017 par le tribunal administratif et s'est soldé par une annulation l'encadrement des loyers. Le juge a estimé que le dispositif, fixé par un arrêté du préfet du Nord, « ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille » et aurait dû concerner « l'ensemble de l'agglomération lilloise ».

Concernant la capitale, le tribunal administratif de Paris a tranché en novembre 2017 et a annulé l'encadrement des loyers à Paris. Ce jugement a mis fin immédiatement à l'application de la mesure.

La loi prévoyait que l'encadrement des loyers s'applique en zone tendue, soit 28 agglomérations françaises et 412 villes en région parisienne. Mais devant les vives protestations des professionnels de l'immobilier, Manuel Valls (alors premier ministre), avait décidé de restreindre son application aux seules « communes volontaires » et « à titre expérimental ». Comme pour Lille, le tribunal s'est appuyé sur cette restriction qu'il a jugé injustifiée pour annnuler la mesure.

L'appel de l'Etat pour annuler la décision a été rejeté

A la suite de cette décision, le ministre de la Cohésion des territoires a fait appel. Mais les arguments avancés par le ministre n'ont pas réussi à convaincre la cour administrative d'appel de Paris et celle de Douai dans le Nord qui ont, toutes deux et à quelques jours d'intervalle, rejeté la demande du gouvernement de suspendre l'annulation de l'encadrement des loyers à Paris et à Lille.

Victoire de courte durée pour les propriétaires ?

Mais la victoire pourrait être de courte durée pour les propriétaires. En effet, le projet de loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), qui devrait être adoptée fin juillet,  prévoit qu'un dispositif d'encadrement des loyers pourra être mis en place à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à la demande de certaines communes ou métropoles.

Sur proposition de cette collectivité, un décret déterminera le territoire sur lequel s'applique le dispositif. Quatre conditions devront être vérifiées : un écart important de loyer entre les secteurs privés et locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un taux de logement en cours de construction faible, des perspectives de production pluriannuelle de logements faibles.

Les objections qui ont permis d'annuler l'encadrement des loyers devraient donc être levées.